江城房价又攀升 5月大户型二手房受冷落

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下武汉二手房数据监控中心数据显示，5月全市二手房挂牌均价12333元/平，环比上涨3.15%。上月全市价格涨幅稍微放缓，本月楼价又攀升至高位，平均每平米上涨377元。2016年以来，武汉房价一路上涨，刚需一族会抓住时机及早购房；投资性购房者瞄准武汉房价持续上涨势头，也会果断购房坐等。同时，升学考试也会带动学区附近二手房交易；加之，5月逼近毕业季，部分留汉高校毕业生会考虑购房。二手房市场的火爆，直接的反应就是价格不断上涨。

图1 全市挂牌均价及环比变化

5月，武汉大部分区县挂牌均价环比上涨。与上月不同，本月主城区挂牌均价涨幅较明显。汉阳、洪山、江岸、武昌、东西湖、沌口等区县分别环比上涨3.00%、4.86%、2.74%、4.74%、2.22%、4.23%。其中武昌、洪山两区县平均每平米分别上涨674元、529元，涨价明显。江岸、汉阳、沌口等区县都上涨超过300元/平。武昌二手房挂牌均价14897元/平、洪山11423元/平、江岸14093元/平，沌口本月二手房挂牌均价也逼近8000元/平。

黄陂、新洲和东湖高新本月二手房挂牌价环比上升也较为明显，分别上涨3.49%、4.37%和4.71%。新洲、黄陂二手房价格在不断上涨，一方面和物价水平不断上涨有关，另一方面也和此二城区规划、建设不断完善，人口聚集能力不断增强有关。

东湖高新区是一个年轻而又发展迅速的区县。其商圈如光谷、关山、金融港等集聚了较多高新产业，发展受政府和国家高度重视。区域发展不断繁荣，人口吸附能力不断增强，造成此区域二手房价格“后来居上”，远超过青山、东西湖、沌口、江夏等区域二手房挂牌均价。

图2 区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

5月，受网友关注的20个商圈中，只有硚口古田商圈二手房挂牌均价略微下跌，其余19商圈挂牌价都不同程度上涨。其中徐东、南湖花园、盘龙城、卓刀泉、光谷、中南丁字桥、水果湖等商圈挂牌价环比上涨均超过4个百分点，涨幅明显。水果湖、徐东、中南丁字桥、积玉桥、卓刀泉等商圈每平米挂牌均价分别上涨835元、617元、606元、538元、536元。

二手房价格持续升温，反映出供求关系的变化。开年来武汉楼市异常火爆，武汉商品住宅库存急剧减少，武汉已濒临无房可卖的局面。在国家去库存号召下，武汉商品住宅市场供求关系发生逆转，购房需求依旧坚挺，部分区域供应紧张，上月出现的“千人排队购房”、“日光盘”等现象就是新的供求结构的反映。新房加推跟不上购房者需求，从而导致购房者转向二手房市场。一方面，新房价格不断刷新带动二手房价格上涨，另一方面二手房市场需求旺盛导致二手房业主预期升温，顺应形势对上调房价，从而导致二手房挂牌价结构性上涨。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

和上月相比，本月受网友关注度较高的区县排名稍有变动。江岸取代洪山，排名第二，硚口受关注度超越东西湖，沌口超越江夏。武昌受关注度稳居位，关注度环比上涨幅度也大，上涨1.85%。武昌在建地铁、BRT、有轨电车等交通系统不断完善，区域实力不断提升，网友关注度居高不下。同时，武昌作为中心城区，发展较早，房屋布局已成型，导致可开发新房资源有限，也会导致二手房关注度升温。

环比上月，东湖高新区、硚口、东西湖、青山、沌口、黄陂等区县二手房关注度都不同程度升温。其中东湖高新区和沌口关注度上涨明显，分别上涨0.2%和0.5%。东湖高新区近几年迅速发展，其下的光谷、关山、金融港等商圈汇聚了一批高新产业，附近高校也众多，二手房关注度持续上升是其区域实力的反映。沌口经济发展依托加工制造业，以华中智谷为代表的生态型数字产业综合体则是其产业类型多元化发展的预示。同时，二手房关注度升温和其新房加推跟不上购房需求有关。

5月，二手房关注度降低的区县有江岸、洪山、江汉、汉阳和江夏。这些区县二手房关注度降低或和区县内本月新房加推有关，对于购房首付预算有限的刚需族来说，购置新房相对压力较小。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

5月，受网友关注度的十个商圈分别是武昌的徐东、积玉桥、南湖花园、东湖东亭、中南丁字桥，江岸区的后湖，洪山的卓刀泉，东西湖的金银湖，东湖高新的光谷，黄陂的盘龙城。关山商圈本月关注度退出前十，中南丁字桥跻身前十。本月徐东受关注度，光谷从数月来关注度退居到第9位。

光谷、关山商圈二手房关注度降低或受到新房成交冲击。保利时代、朗诗里程、蓝光COCO时代等多个新盘加推，购房者有较多选择，导致对二手房关注度降低。光谷本月二手房挂牌均价达10763元/平，关山10640元/平，环比上月分别上涨4.0%和7.6%，涨势凶猛。挂牌均价明显上涨，有可能是导致这两个商圈二手房关注度降低的因素。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

5月，受武汉二手房网友关注度前十楼盘分别是锦绣龙城、保利心语、保利华都、当代国际花园、复地东湖国际、万科城市花园、水岸星城、保利中央公馆、万科魅力之城、清江山水。

受网友关注度的10个楼盘中，东湖高新区占到一半，分布在民族大道、金融港、关山等商圈。金融港商圈中当代国际花园、万科城市花园、万科魅力之城等楼盘数月稳居前十榜内。本月，前十楼盘挂牌均价环比上月均有较大幅度提升。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

5月受网友关注度前十地铁站分布在1号线、2号线和4号线，分别是光谷广场站、杨家湾站、利济北路站、长港路站、金银潭站、积玉桥站、大智路站、街道口站、广埠屯站、铁机路站。受网友关注的10个地铁站点中，有7个站点位于2号线。2号线连通东西湖、江汉、江岸、武昌、洪山、东湖高新等区县，里程长、覆盖范围广，因此关注度也较高，本月达50.44%，和上月相比增加1.94%。同时3号线和4号线关注度也分别增加1.36%、2.88%，而1号线受关注度降低6.18%。

广埠屯站和铁机路站取代范湖站和虎泉站，跻身地铁站点关注度前十。广埠屯站周边武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等高校集中分布，附近人群密集；加之周边成熟小区较多，二手房关注度较高。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

5月受网友关注度高的10所小学分别是武昌区梨园小学、湖北省武昌实验小学、武昌区石牌岭小学、武汉市育才第二小学、武汉小学、武汉市光谷小学、武昌区棋盘街小学、马池小学、武昌水果湖小学、武汉市中华路小学。本月受网友关注的10个楼盘分布在武昌、洪山、东西湖、江岸、东湖高新等区县。和以往都是重点、先进和示范学校不同，本月受关注前十学校中，东西湖的马池小学是一所普通小学，这说明在面临幼升小升学考试时，二手房网友更多表现出对学校附近房源的重视。同时，本月受关注的学校较均匀分布在各个区县，也表现出网友对优质教育房源的普遍关注。

表3 学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

5月，受网友关注度高的二手房价格区间是50-80万元，其次是30-50万元、80-100万元。和上月相比，关注度上升明显的是140-200万元、200万元以上的二手房，分布提升0.5%和0.1%。而关注度下跌明显的是80-100万元、100-140万元，分别下跌0.3%和0.2%。

受网友关注的面积区间是110-144平米，其次是70-90平米、90-110平米。本月受关注度提升明显的价格区间是70-90平米和300平米以上，分别上升1.2%和0.2%。受关注度下跌明显的是144-200平米、50平米以下和50-70平米，分别下跌0.4%、0.5%和0.4%。

3居仍然是网友关注的户型，其次是2居。2居本月受关注度继续升温，关注度占比达38.45%，与上月相比增加3.72%，而3居关注度下跌2.74%。1居受关注度上升1.13%，4居和5居及以上关注度分别下跌0.61%和1.50%。3居关注度下跌、2居关注度上升或和大部分区县二手房挂牌均价大幅上涨有关，刚需购房人群购房压力增加，只能舍弃3居，更多关注2居。而1居户型受关注度升温，应与新一轮高校学生即将毕业找工作有关，1居既能满足他们的生活需求，也符合他们的经济条件。5居及以上户型大多以别墅和大面积复式楼为主，受本月二手房挂牌价偏高影响，受关注度下跌明显。

图6 价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉公积金从缴纳到使用拟将有调整

5月25日，武汉市人大常委会听取该市住房公积金管理情况的报告。据了解，武汉市将改革公积金单一缴存模式，对单位职工实行强制缴存，对灵活就业人员推行自愿缴存，让缴存住房公积金成为“体面就业”的标志。

除改革单一缴存模式外，下一步武汉市将统筹考虑缴存职工住房公积金使用权益，建立统一标准的提取业务规范体系，对自筹资金购房、商贷购房、组合贷款购房等提取政策实行并轨政策。同时，加快推进业务办理由单一的柜面柜台向“线上线下”双线办理转变，逐步打破住房公积金个人贷款等金融业务必须委托商业银行办理的传统运作模式，过渡到由公积金中心可以全部自主办理住房公积金业务，实现“去中介”。

解读：此次会议拟将改革公积金缴存模式、建立统一提取业务规范、实现公积金贷款“去中介”。若未来这些都能实现，至少有3点好处：1、强制企业为员工缴存公积金，可以惠及更多的企业员工，大部分人都能够享受利率更低的公积金贷款购房，从而减轻购房者的压力。2、建立统一提取业务规范可以简化流程，让有多重公积金提取需求的市民办事更容易。3、公积金贷款“去中介”，既简化了公积金贷款的流程，缩短了办事时间，提高了效率，又可以免除委托中介费用，减少申请人费用支出。

2、案例分析

交通系统日趋完善促使大汉阳房价上涨明显

汉阳5月二手房挂牌均价环比上涨3.00%，沌口环比上涨4.23%，上涨幅度均较明显。沌口、四新片区新房价格较去年，也有大幅提升。造成大汉阳房价上涨明显的因素，除了物价上涨、工价上涨等，还有交通系统的日趋完善。

作为华中首条现代有轨电车“车都工匠号”于5月底在沌口部分路段试跑。“车都工匠号”起于武汉经济开发区官莲湖路，沿凤凰大道、珠山二路、全力三路、后官湖大道、车城西路、沌阳大道，止于沌阳大道车轮广场，与地铁3号线换乘。新盘加推会将附近的交通便利条件作为重要卖点，二手房也会审时度势地加价，以沌口滨湖社区为例，本月二手房挂牌价环比上涨9.18%。

已开通的地铁3号线和年底即将开通的6号线，龙阳大道高架通车，汪家嘴立交桥让三环无缝衔接，大汉阳地区居民出行更加便利。另外，规划中还有3条地铁线路穿过汉阳，分别是12号线、11号线西段、10号线一期。同时，这三条线路都将穿过四新片区，这也很容易理解为和今年四新新盘加推价格一波更比一波高，均价都逼近9000元/平，而本月四新二手房挂牌均价9096元/平，环比增长7.75%。

出行是生活中重要方面，交通系统完善，可以促进地区人员流动，带动消费，带动经济发展。大汉阳片区房价上涨，反映出了供需关系变化，同时也是对其经济发展实力和发展潜力的反映和肯定。

3、市场展望

5月二手房市场依旧表现良好。一方面是响应“去库存”号召，新地块供应不足；另一方面受制于新房开发周期较长，加推较慢，导致武汉上月出现“千人排队购房”、“日光盘”的现象。而二手房可以弥补新房市场供应不足的局面。二手房往往占据了较好的地理位置优势，周边的生活配套等较为齐全，生活便利，因此，有较多刚需人群愿意购买二手房。

投资客们也看准了目前武汉房产是保本增值的投资，二手房市场的一部分份额是靠他们拉动的。和开发商不同，投资客大多没有资金运转的压力，所以他们所购置房产或用来出租，或闲置坐等。这导致他们有可能成为未来二手房房价不断上涨的一个推手。期待未来有更多种投资渠道，让投资项目更多元化，从而能大限度地还原房屋作为满足居民居住需求的消费品性质，保证二手房市场能持续积极稳定地发展。