6月武汉二手房价环涨2.85% 涨幅放缓

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下武汉二手房数据监控中心数据显示，6月全市二手房挂牌均价12685元/平，环比上涨2.85%。相比上月，本月全市楼价再次攀升至高位，平均每平米上涨352元，但是价格涨幅轻微放缓，下降0.3%。

2016年上半年以来，武汉二手房房价一路涨势不断，其原因一方面在于上半年武汉新房价格不断刷新、房源紧缺，因此带动二手房价格上扬；另一方面，二手房市场需求旺盛导致二手房业主预期升温，顺应形势上调房价，从而导致二手房挂牌价结构性上涨。除此之外，利率下调、契税减免及降低首付等利好因素的叠加，也是导致二手房市场升温的重要原因。6月下旬，武汉连日暴雨天气，房产交易中心大厅排长队等待交易办证场面依旧时有发生，侧面反映了武汉二手房市场的火爆程度。

图1 全市挂牌均价及环比变化

6月，武汉大部分区县二手房挂牌价都是环比上涨的趋势。其中东湖高新区、新洲、洪山、硚口、武昌、江夏、沌口等区县分别环比上涨9.75%、7.70%、5.17%、4.77%、4.76%、3.37%、3.17%，涨幅比较明显；而江汉、江岸、东西湖等区县分别环比上涨1.56%、0.88%、0.46%，涨幅平稳。其中东湖高新区、武昌两区县平均每平米分别上涨978元、709元，涨价明显。洪山、硚口等区县都上涨超过500元/平。武昌二手房挂牌均价15606元/平、江岸14217元/平、江汉12796元/平，东湖高新区本月二手房挂牌均价也超过11000元/平。

值得一提的是，随着地铁2号线南延长线修建，东湖高新区作为本月二手房挂牌价环比上升高的区县，发展极其迅速。其商圈如光谷、关山、金融港等集聚了较多新产业，发展受政府和国家高度重视。轨道交通建设规划逐步完善，区域发展持续繁荣，人口吸附能力不断增强，新房房源竞争激烈，造成此区域二手房价格“顺势上扬”，远超过汉阳、青山、东西湖、沌口等区域二手房挂牌均价。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

6月，受网友关注的20个商圈中，除了武昌中南丁字桥、硚口古田商圈二手房挂牌均价分别略微下跌1.3%、1.47%之外，其余18个商圈挂牌价均有不同程度上涨。其中宝丰崇仁路、东湖东亭、王家湾、光谷等商圈挂牌价环比上涨分别高达9.81%、9.75%、8.32%、7.66%，涨幅明显。武汉二手房网友关注度前三的徐东、积玉桥、南湖花园商圈每平米挂牌均价分别上涨877元、570元、560元。引人注目的是，武昌区水果湖二手房挂牌均价19028元/平，是本月武汉二手房贵商圈。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

本月受网友关注度较高的区县排名前三的是武昌区、江岸区和洪山区。其中，汉阳受关注度超越江汉区，沌口超越青山区，武昌区连续3个月受关注度稳居高位。究其原因主要在于，武昌在建地铁、BRT、有轨电车等交通系统不断完善，区域实力不断提升，网友关注度居高不下。同时，武昌区作为武汉中心老城区，房产证满2年的房源多，挂牌量充足，而可开发新房资源有限，也会导致二手房关注度升温。

环比方面，硚口区、沌口区、江夏区、江岸区等区县二手房关注度都不同程度升温。其中硚口区关注度上涨为明显，环比上涨高达0.98%。以古田为核心，硚口区形成两核四区、两带五轴多点的空间架构，逐渐形成武汉第四个城市副中心，二手房关注度持续上升是其区域实力的反映。值得一提的是，沌口随着地铁3号线开通运营，未来10号线、6号线规划，有轨电车陆续登录沌口，形成武汉开发区核心区内部交通，加之商业配套近年来明显改善，其区域内教育房、商业交通等配套远远优于其他远城区域，关注度一路高涨。

6月，二手房关注度降低的区县有洪山区、汉阳区、江汉区、青山区等，这些主城区二手房关注度降低或和区县内本月新房加推有关，对于购房首付预算有限的刚需族来说，购置新房相对压力较小。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

6月，受网友关注度的十个商圈分别是武昌的徐东、积玉桥、南湖花园、江岸的后湖、黄陂的盘龙城、东西湖的金银湖、洪山的卓刀泉、武昌的东湖东亭、中南丁字桥、江岸的百步亭。拥有武昌—汉口桥头堡地理优势的徐东一枝独秀，光谷商圈本月关注度退出前十，百步 亭跻身前十。

其中，南湖花园商圈二手房关注度上涨明显，涨幅高达0.05%。其原因主要在于该区域地段好，交通便利，周边生活配套设施完善，沃尔玛、中百仓储、银行、医院等应有尽有。紧邻武汉理工大、南湖一小、南湖中学，幼儿园、中小学众多，能满足孩子的一站式教育。地铁7号线在建中，未来发展潜力大。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

锦绣龙城、保利心语、保利华都、当代国际花园、复地东湖国际、万科城市花园、保利中央公馆、水岸星城、世纪江尚、大华南湖公园世家成为本月武汉二手房网友关注度前十楼盘。

受网友关注度的10个楼盘中，东湖高新区的锦绣龙城的热度连续2个月居高不下，位于光谷核心地带，与“光谷核心商圈”—鲁巷商圈仅8的距离，中环线的开通，形成城市环线，辐射武汉三镇。楼盘总体规划约6500余户，总居住人口约22000余人，规模在光谷片 区首屈一指。武汉大学科技园、华工科技园、武汉信息港、华中师大科技园，人文气息浓郁；中国地质大学、中南民族学院、华中科技大学、关山中学、华师一附中等教育配套成熟完备；社区内特别引进新乔国际双语幼儿园，如此超高性价比成为网友关注的焦点。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

6月受网友关注度前十地铁站分布在2号线、4号线和1号线，分别是光谷广场站、利济北路、长港路、金银潭站、积玉桥站、杨家湾站、常青花园站、铁机路站、洪山广场站、中南路站。受网友关注的10个地铁站点中，有8个站点位于2号线。2号线连通东西湖、江汉、江岸、武昌、洪山、东湖高新等区县，里程长、覆盖范围广，因此本月以49.91%关注度高居榜首。3号线和4号线关注度也分别增加2.22%、9.95%，而1号线受关注度持续降低，降幅8.23%。

洪山广场站、中南路站作为2号线、4号线的换乘站，强势跻身地铁站点关注度前十。随着武汉地铁建设的加快，地铁换乘站的优越性逐渐凸显，地铁周边配套完善，成熟小区较多，网友关注二手房较高。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

6月受网友关注度高的10所学校分别是中国人民解放军空军武汉指挥所蓝天幼儿园、武昌区梨园小学、武昌水果湖小学、武汉小学、青山区建设一路小学、湖北省武昌实验小学、江汉区北湖小学、东西湖区新沟镇小学、武汉经济开发区初级中学、武汉市铁四院中学。本月受网友关注的10个楼盘主要分布在武昌、洪山，同时，东西湖、江汉、汉阳的学校均有上榜，表现出网友对优质教育房源的普遍关注。

和以往重点学校不一样，本月受关注高的学校中，中国人民解放军空军武汉指挥所蓝天幼儿园是一所市示范幼儿园，这说明在面临幼升小升学考试时，二手房网友开始关注优质的幼儿园资源，对学校附近房源的愈加重视。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

6月，受网友关注度高的二手房价格区间是50-80万元，其次是80-100万元、30-50万元。和上月相比，关注度上升明显的是140-200万元、200万元以上的二手房，分布提升42.01%和26.94%。而关注度下跌明显的是30万元以下、30-50万元，分别下跌8.65%和4.89%。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是90-110平米、110-144平米。相比上月，70-90平米的刚需户型超越90-110平米，重回武汉二手房网页关注度榜首，说明6月武汉二手房网友购房压力增大，关注面积利用率高的房源。

3居仍然是网友关注的户型，其次是2居。相比上月，3居本月受关注度继续升温，关注度占比达41.03%，与上月相比增加1.01%，而2居关注度下跌5.23%。1居受关注度上升4.1%，4居关注度涨幅高，达到9.41%。以上数据表明，3居关注度持续上升、2居关注度下降、4居关注度涨幅高，充分说明改善购房人群活跃，购买3居、4居的需求持续增加。而1居户型受关注度升温，应与新一轮高校学生即将毕业找工作有关，购买总价低的单身公寓既能满足首次置业需求，又能作为投资的不二选择。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉多校划片首落地 180人成为幸运儿

6月27日上午，江岸区武汉二初(岱山校区)、武汉六初(金门校区)、七一中学(新天地校区)3所公办初中，举行首次多校划片电脑派位，180个学位面向三个学区有意愿入学的学生。江岸区教育局局长汪新介绍，多校划片是力争在划定江岸区学区建设的基础上，在学区内给孩子们更多的选择公办学校的机会，江岸区今年试行了三所公办初中多校划片对口入学这种方式。

据悉，今年2月，教育部办公厅曾下发通知，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。多校划片会将热点小学、初中分散至各片区，确保各片区间大致均衡。武汉是24个“被点名”城市之一，武汉称4月公布政策。今年4月，武汉市教育局相关负责人表示，今年多校划片不会大面积推广，仍以单校划片为主。具体的多校划片方案将在6月上旬公布。目前，武汉已率先在硚口区、江岸区实施“多校划片”政策。

解读：“多校划片”意味着某一片区不止对口一所初中，更多的学生有机会公平选择到热门初中就读。其目的是能够改变“单校划片”产生的一些社会问题，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，终能入读哪所学校由一种答案变成多种可能，用“电脑派位”分配学生入读的学校，由此消减教育房的优势，解决家长过分追捧教育房、中介大肆炒作教育房的现状。这也让小学毕业生有多种选择，淡化小学之间的差异，为小学择校热降温。

2、案例分析

以光谷为中心城建加速 东湖高新区房价上涨明显

东湖高新区6月二手房挂牌均价环比上涨9.75%%，上涨幅度为明显。历年来，东湖高新区是刚需置业的，由于近年来光谷南和光谷东的政府规划和交通不断完善，东湖高新区的新楼盘销量直线上升，房价也呈现“疯涨“的局面。造成该区域房价上涨明显的因素，除了得天独厚的区位优势、紧临光谷软件园和各大高校等，还有交通系统的日趋完善。

截至目前，以关山大道为轴线，光谷已形成“四横三纵”的交通网。“四横”是指东西走向的四条主干道珞喻路、雄楚大街、南湖大道、三环线，“三纵”是指南北走向的三条主干道民族大道、关山大道、光谷大道。三大外联通道北为东湖通道、中为雄楚大街高架，东边通过光谷大道高架直通三环线。通过这三大通道，光谷市民可快速抵达武昌、青山、汉口。同时，武汉首条公交BRT线雄楚大街快速公交线也将在6月全面铺开，建成后，关山大道至街道口商圈半。

光谷商圈的成熟发展正说明了交通发展对商圈的促进作用。而随着多个商业综合体的出现、几大开发商集中入驻，关山大道沿线房价也顺势飙升，本月东湖高新区二手房挂牌价高达11012元/平。据此分析得出，该片区房价近期提升太快，可能需要一段时间消化，但房价快速上涨的背后，是市场对该片区价值的认可，以及随着基础设施建设完善后，整个置业板块价值的提升。

3、市场展望

2016年上半年，武汉楼市新政不断：二套房首付比例下调，购房契税减免、二手房营业税宽松、历史低的公积金贷款利率、十年来低的商贷利率……在一系列政策调控下，武汉楼市市场需求大爆发，抢房潮、日光盘已经成为了常态。据数据统计，从6月1日~6月22日，武汉市新建商品住宅共计成交19610套，武汉住宅成交量连续5年创新高，近两年位居前列。新房卖得太抢手，部分区域短期房源紧缺，导致二手房量升价涨。

6月二手房市场依旧表现良好，从价格涨幅情况来看，虽然在惯性作用下，武汉二手住宅挂牌均价整体尚未明显下跌，但与新房价格涨幅相比，明显较小。随着近几个月来大量购房需求释放，二手房价格涨幅或进一步减缓。