7月武汉二手房均价环比涨316元 东湖高新区涨幅

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下武汉二手房数据监控中心数据显示，7月全市二手房挂牌均价12314元/平，环比上涨2.63%，同比上涨21.69%。相比上月，本月全市楼价继续保持上涨趋势，平均每平米上涨316元，但是价格涨幅轻微放缓，下降0.22%。

武汉楼市7月飘红，二手房挂牌均价一路看涨，而新房开盘即“日光”几乎成为常态。对此，笔者认为，主要是两方面的原因，一是江城楼市新增供应低于市场需求；二是武汉房价一直上涨，涨幅甚至排在前列，购房者“看涨”的恐慌心理导致大家提早入市。此外，政策利好叠加、新房火爆，也是导致二手房市场升温的重要原因。

图1全市挂牌均价及环比变化

7月，武汉所有区县二手房挂牌价均是环比上涨的趋势。其中，东湖高新区、汉南、黄陂、蔡甸、汉阳、洪山、硚口等区县分别环比上涨8.95%、8.04%、7.04%、6.60%、4.52%、4.18%、4.05%，涨幅比较明显；武昌、东西湖、沌口、新洲等区县分别环比上涨1.77%、1.26%、1.17%、0.70%，涨幅平稳。引人注目的是，东湖高新区涨幅高达8.95%，平均每平米分别上涨986元，相比上月继续保持上涨趋势，究其原因在于武汉经济发展迅速，中心城区已经趋于饱和，因此各种产业链不断向外延伸，多个新经济板块应运而生，像目前发展势头迅猛的光谷、关山、金融港等，区域发展持续繁荣，人口吸附能力不断增强，新房房价上涨，土地拍卖炒热地块溢价。随着毕业季来临，部分留汉高校毕业生会考虑购房，对该区域学区附近的二手住宅交易或有一定的带动作用。

从区县二手房挂牌价来看，均价从高到低依次为：江岸区二手房挂牌均价15660元/平、武昌14988元/平、江汉13310元/平、硚口12641元/平、东湖高新区11998元/平。江岸区二手房挂牌均价首次超过武昌区，排名 。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

7月，受网友关注的20个商圈中，除了洪山街道口商圈二手房挂牌均价略微下跌0.47%之外，其余19个商圈挂牌价均有不同程度上涨。其中，东湖东亭、南湖花园、古田商圈挂牌价环比上涨分别高达14.95%、7.08%、5.64%，涨幅为突出。与此同时，武昌区的东湖东亭商圈二手房挂牌均价高达20348元/平，领跑商圈挂牌均价。武汉二手房网友关注度前三的徐东、后湖、积玉桥商圈每平米挂牌均价分别上涨175元、347元、250元。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

本月受网友关注度较高的区县排名前三的是武昌区、江岸区和洪山区。在关注度排名上，相比上月各大区县的关注度不变。同时，武昌区作为武汉中心老城区，房产证满2年的房源多，挂牌量充足，网友关注度居高不下。

环比方面，江岸区、东湖高新区、汉阳区、江汉区二手房关注度呈现不同程度升温，其余区县均为下降趋势。其中，江岸区关注度上涨为明显，环比上涨高达1.70%。东湖高新区、汉阳区分别以1.11%、0.65%的涨幅，位列第二、第三。武汉三镇中心城区历年来是二手房的主战场，江岸区二手房源多，房价虽高但投资自住价值也与之匹配，地段繁华，商业发达是不少改善型和投资置业的热板。东湖高新一带高校云集，光谷关山规划发展正如同一匹“黑马”奔腾，周边置业成为“香饽饽”。

7月，二手房关注度降低较为明显的区县有武昌区、硚口区、洪山区等，这些主城区二手房关注度降低或和区县内本月新房加推有关，对于购房首付预算有限的刚需族来说，购置新房相对压力较小。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

7月，受网友关注度的十个商圈分别是武昌区的徐东、江岸区的后湖、武昌区的积玉桥、东西湖区金银湖、武昌区的南湖花园、黄陂区的盘龙城、汉阳区的王家湾、江岸区的百步亭、洪山区的卓刀泉、武昌区的中南丁字桥。与上月相比，拥有武昌—汉口桥头堡地理优势的徐东依旧占领榜首，后湖商圈取代积玉桥位列第二，王家湾首次跻身前十。

其中，江岸后湖商圈二手房关注度上涨明显，涨幅高达0.10%。后湖商圈作为价值洼地，随着交通、地铁、以及众多的商业体的入驻，变得人气十足。去年年底通车运营的地铁3号线，沿途串起汉口后湖、王家墩CBD，以及汉阳王家湾、四新、沌口几大片区，为后湖的居民的生活增添了不少的便利。正在建设的地铁8号线一期工程起于汉口后湖三金潭，止于武昌徐东大街梨园，这两条轨道交通正在勾勒出后湖立体交通的前景。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、世纪江尚、保利心语、当代国际花园、保利华都、清江山水、复地东湖国际、万科城市花园、保利中央公馆、万科金色城市。网友关注度排名靠前的楼盘主要来自东湖高新区、江岸区和洪山区，楼盘品质优成色新，楼层高电梯房，二手房源选择性多，小区绿化率较高，且价格更让购房者易接受；其性价比和居住条件的综合优势受到购房者青睐。

其中，东湖高新区的锦绣龙城的热度连续3个月居高不下，而江岸区的世纪江尚更是由上月第九上升至本月第二，关注度上升快。据悉，世纪江尚是和记黄埔地产集团开发的武汉花楼街滨江大型综合体，坐拥市内3大重要 资源：长江景观、江汉路著名购物区、紧接江汉路两侧之历史风貌保护区和市一级保护建筑群，投资 潜力大，关注度随之增高。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

7月，受关注度 的地铁线路是2号线，关注度是51.03%，其次是1号线和4号线、3号线，关注度分别是20.31%、15.25%以及13.40%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、利济北路、金银潭站、长港路、铁机路站、杨家湾站、积玉桥站、洪山广场站、中南路站、范湖站。

2号线关注度 ，分布有8个站点，积玉桥依靠长江隧道、地铁线路的交通优势，紧邻长江，成为看武汉较大的高端楼盘聚集地之一。而范湖站作为2号线和3号线的换乘站，取代常青花园站，强势跻身地铁站点关注度前十榜单，周边包括泛海国际居住区，武汉中央商务区等，人群密集，有助于提升此站的关注度。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

7月受网友关注度 的10所学校分别是汉阳区洲头小学、武汉市育才小学、江岸区长春街小学、湖北省农科院幼儿园、武昌水果湖 小学、武汉市育才第二小学、华中农业大学附属小学、武汉警官职业学院吴家山校区、马池小学、水果湖第二中学。10所中小学、幼儿园均匀分布在武昌、洪山、江岸、东西湖等区，可看出武汉各区县家长都已经开始为孩子秋季入学作准备。历史底蕴丰厚的江岸区,在教育改革与发展的浪潮中,教育始终被放在全区优先发展的战略地位。武汉市育才小学作为省重点小学，一直以来都备受关注，是众多家长们选择江岸区教育房区域的 。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

7月，受网友关注度 的二手房价格区间是50-80万元，其次是80-100万元、30-50万元。和上月相比，关注度上升明显的是140-200万元二手房，涨幅达到4.7%。而关注度下跌明显的是50-80万、100-140万，分别下跌8.65%和4.89%。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是90-110平米、110-144平米。相比上月，70-90平米的刚需户型关注度依旧榜首，环比上涨1.98%，说明7月武汉二手房网友关注面积利用率高，性价比较高的房源。

3居仍然是网友关注的户型，其次是2居。相比上月，3居本月受关注度继续升温，关注度占比44.49%，与上月相比增加3.46%，而2居关注度下跌4.24%。以上数据表明，3居关注度持续上升、2居关注度下降，充分说明二手房的改善购房人群活跃，购买3居的需求持续增加。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

房产继承、赠予无须办理强制公证 能省好几万

7月5日，司法部发布《关于废止（以下简称“联合通知”）的通知》，继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”了。至此，颁布于1991年、适用了25年的“强制公证”规定做法作废。根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”据此，法律将公证材料作为申请人可选择提供的内容，而不再是“强制性”提交的必备材料。

据了解，办理房产赠与的公证案件绝大多数是亲属，其中以直系亲属，特别是父母对子女赠与的情况居多，原因大多是为了子女结婚，或者是老人为了生前安排好财产以避免日后发生继承纠纷。新政策实施前，当事人办理房产过户时必须提交赠与公证书或接受赠与公证书。而办理这项赠与公证要根据实际受益额，也就是房价，按阶梯比例收取一定的公证费用，这对动辄数百万的房价着实是一笔不小的费用。所以，新政策实施后，仅公证一项就能为当事人省下好几万的费用。

解读：

尽管房产继承或赠予并非买卖交易，但从本质上讲，无论是继承还是买卖交易都是产权的转移。在没有取消强制公证之前，转移的成本其实并不低。而买卖交易也有很多费用，除了中介费等费用之外，还有增值税、土地增值税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税等税收。这些税费根据房屋的性质以及持有时限而各不相同，但成本不低。

以5月1日 实施的营改增为例，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来，过去征营业税5%，现在改为增值税，还是5%。过去营业税征5%时，如果房价是100万元，交5万元的营业税；现在征收增值税，税额是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元，降税幅度比较有限。

2、案例分析

地铁6号线8月全线贯通年底通车，或将推动汉阳区域二手房房价上涨

汉阳7月二手房挂牌均价10911元/平，环比上涨4.25%，上涨幅度均较明显。汉阳四新片区新房价格较去年，也有大幅提升。造成大汉阳房价上涨明显的因素，除了物价上涨等，还有交通系统的日趋完善。

据悉，地铁6号线是江城在建长的轨道交通线，可缓解汉阳汉口的过江压力，经过半年的掘进，地铁6号线已成功穿越汉江，抵达江岸。这条再次跨越汉江的地铁线路离开门迎客越来越近，预计年底开通！获悉，预计在8月中旬，越江隧道将整体贯通，而这也就意味着地铁6号线将实现全线贯通。地铁6号线跨越汉口与汉阳两个地区，贯穿汉口与汉阳的东西湖区、江岸区、江汉区和汉阳区。南起武汉体育中心，北至金银湖。全长36.1公里，共设27座车站。随着地铁6号线的即将开通，不少购房者瞄准了地铁房的 潜力，计划在通车之前入手一套沿线房，随之炒热沿线二手房的挂牌价，涨价趋势明显。

3、市场展望

7月二手房市场依旧,表现良好。政策方面，下半年目标去库存，促房地产健康发展， “分类调控、因城施策”总体调控思路下，武汉房价稳步上升，政策整体保持宽松态势的可能性较大，限购调控收紧力度甚微，武汉楼市成交可能仍将维持上半年火热态势。

房价方面，下个月武汉各区房价一路高涨，同比2015年涨幅惊人。下半年保持这种增涨态势难度较大，以武汉当前面临形势分析，在没有紧缩措施的情况下，房价不可能降，未来趋势房价将稳中有升，涨幅波动不会太大。